START | OM OSS | KONTAKT

FASTIGHETSJURIDIK

REGLERNA OM KÖP, BYTE OCH GÅVA AV FASTIGHET finns i Jordabalkens (JB)  fjärde kapitel. Även reglerna om vad som gäller vid fel i den överlåtna fastigheten finns där.

KÖP OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET. Vid köp och försäljning av en fastighet krävs en skriftlig köpehandling. Muntliga avtal om fastighetsköp eller löften om att köpa eller sälja en fastighet är inte bindande för parterna. Köpehandlingen måste innehålla uppgift om priset, fastighetens beteckning, en förklaring att säljaren överlåter fastigheten på köparen och parternas underskrift. Om parterna vid sidan om köpehandlingen kommit överens om ett annat pris, är den överenskommelsen ogiltig.

Vid fastighetsköp är det vanligt, men inte ett krav, att använda två köpehandlingar, ett köpekontrakt och ett köpebrev. Köpekontraktet innehåller villkoren för överlåtelsen. När villkoren är uppfyllda upprättas och undertecknas köpebrevet, där parterna bekräftar att köpet är slutfört.

SAMTYCKE TILL FÖRSÄLJNING. Är fastigheten makars eller sambors gemensamma bostad, krävs att andra makens respektive sambons samtycke antecknas på köpehandlingen.

LAGFART. Den som har förvärvat en fastighet ska söka lagfart på fastigheten hos inskrivningsmyndigheten, som finns på tingsrätten. Lagfarten är ett bevis om vem som är antecknad som ägare till fastigheten.

TVIST VID FASTIGHETSKÖP. Ibland blir det tvist mellan säljare och köpare. Exempel på tvister är att säljaren dröjer med att ge köparen tillträde till fastigheten eller att köparen inte betalar köpeskillingen.

En vanlig orsak till tvist är fel i fastigheten som köparen upptäcker efter köpet. Fel i fastigheten kan vara fysiska fel, rättighetsfel och rådighetsfel. Fysiska fel är t.ex. att fastigheten är fukt- och mögelskadad eller att fastighetens avlopp inte fungerar. Rättsligt fel är att köparens rätt till fastigheten är begränsad eller inskränkt, exempelvis att fastigheten är belastad med för köparen okända panträtter eller nyttjanderätter. Rådighetsfel är t.ex. att fastigheten genom myndighetsbeslut inte får användas på visst sätt som köparen tänkt sig. 

Dolda fel är fel som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning, t.ex. fel i fastighetens inbyggda delar och som köparen inte haft anledning att räkna med. Köparen kan inte påtala fel som han eller hon skulle ha upptäckt genom en noggrann undersökning av fastigheten. Det innebär att köparen har en långtgående undersökningsplikt när det gäller fastighetens skick. Köparen bör kontrollera alla tillgängliga utrymmen, även om det är svårt att nå dem. Är fastigheten äldre eller upptäcker köparen misstänkta fläckar, lukter eller liknande som kan tyda på fel, är det särskilt viktigt att köparen anlitar besiktningsman

Säljarens ansvar för fel i fastigheten kan begränsas genom en friskrivningsklausul. Av friskrivningsklausulen ska klart framgå i vilken utsträckning säljaren vill reducera sitt ansvar, t.ex. att säljaren inte ansvar för vissa angivna fakta. Ett generellt påstående att fastigheten säljs i befintligt skick är inte tillräckligt. 

En tvist kan lösas genom att köparen eller säljaren begär att köpet ska hävas, genom prisavdrag och/eller med skadestånd.

Att köpet hävs innebär att avtalet blir ogiltigt och att köpet går tillbaka. Köparen lämnar tillbaka fastigheten och säljaren betalar tillbaka köpeskillingen. För hävning krävs ett väsentligt kontraktsbrott, t ex ett mycket allvarligt fel i fastigheten. Normalt gäller en viss preskriptionstid, dvs. tid inom vilken man måste begära hävning.

Prisavdrag kan komma ifråga när fastigheten är behäftad med fel. Betalad köpeskillingen minskas med den summa som fastighetens värde sjunker på grund av felet. 

Skadeståndskyldighet kan bli aktuellt både i samband med hävning och prisavdrag eller som enda påföljd. Skadeståndet ska i princip försätta den som skadats i samma situation som om avtalet hade följts.